STADTMITTE Eines der größten Modernisierungsprojekte entlang der Königsallee steht kurz vor dem Abschluss, doch man sieht es kaum. Fast fünf Jahre ist es her, dass der Verwalter des Einkaufszentrums Sevens – der internationale Immobilieninvestor CBRE – die „Repositionierung“ des siebengeschossigen Hauses verkündet hat. Die Fertigstellung wurde für Herbst 2024 versprochen. Umgebaut wird aber noch immer, unschwer zu erkennen an dem gelben Stahlgerüst im Eingangsbereich. Auch die Fassade der Gebäudeseite an der Steinstraße ist gefühlt schon ewig eingezäunt. „Der Baufortschritt lässt sich nicht nachvollziehen“, heißt es in einem Eintrag des Deutschen Architekturforums. Schaut man aber hinter die Fassade, hat sich eine Menge getan.

Der Umbau des Sevens vom reinen Shoppingcenter zum gemischt genutzten Gebäude für Geschäfte und Büros soll bis zum Herbst dieses Jahres vollendet sein. Das zeigt ein Besuch auf der Baustelle, geführt von den zwei wichtigsten operativen Köpfen des Projektes: Architekt Walter Wiese und Oberbauleiter Jürgen Gräbedünkel von Walter Wiese Architektur Consulting. Das Aachener Büro ist von Bauherr CBRE als Generalplaner für die Sevens Modernisierung beauftragt. Wegen der Komplexität des Projektes sagt Wiese: „Das ist Champions League, was wir hier machen.“

Tatsächlich sticht der Umbau der 26 Jahre alten Immobilie innerhalb des allgemeinen Wandels der Einkaufszentren rund um die Kö hervor. Die Schadow Arkaden zum Beispiel werden zunächst nur zum Teil neu entwickelt. In der Kö-Galerie sind bestehende Büros und die Gebäudehülle der Fokus der Sanierung. Im Sevens dagegen geht es im laufenden Betrieb um einen tiefgreifenden Wandel – weniger Handel, mehr Arbeitsräume.

Die rund 18.000 Quadratmeter große Mietfläche ab dem Erdgeschoss aufwärts war einst komplett auf den Verkauf von Ware ausgerichtet. Doch der Elektronikhändler Saturn, früher vom ersten bis zum fünften Stock präsent, hat schon vor zwei Jahren auf das veränderte Verbraucherverhalten reagiert und seine Filiale auf die Etagen eins und zwei reduziert. Darüber ist Schluss mit Shopping, stattdessen hat vor Kurzem ein anderer Ankermieter einen neuen Vorzeigestandort eröffnet.

Die AOK Rheinland/Hamburg, eine der größten gesetzlichen Krankenversicherungen in NRW, hat vor wenigen Monaten ihre Geschäftsstelle von der Kasernenstraße ins Sevens verlegt. In den Etagen drei und vier, wo früher CDs und DVDs von Saturn verkauft wurden, arbeiten jetzt rund 90 Beschäftigte der AOK. Auf der rund 3500 Quadratmeter großen Fläche gibt es nicht nur moderne Arbeitsplätze und eine schicke Kunden-Anlaufstelle, sondern auch ein Zentrum für zahnmedizinische Versorgung – inklusive 20 Behandlungsräumen.

Der neue Ankermieter AOK ist für Verwalter CBRE sehr attraktiv, denn die Krankenkasse kann sich die (geschätzte) jährliche Millionenmiete leisten – und hat offenbar einen langfristigen Vertrag von 20 Jahren abgeschlossen. Das berichten Personen, die mit der Angelegenheit vertraut sind. Im Gegenzug hat der Eigentümer nicht nur die deutlich siebenstelligen Kosten des Umbaus der ehemaligen Saturn-Flächen übernommen, sondern auch einen ganz neuen Eingangsbereich an der Steinstraße 5 geschaffen. So kann die AOK offiziell dem Verdacht entgehen, mit dem Umzug an die Nobelmeile plötzlich zur „AOKö“ zu werden. Die Edel-Adresse Königsallee 56 „würde nicht zu unserem Stil und zu unserem Auftrag passen“, sagte AOK-Regionaldirektorin Stefanie Betzer schon vor Jahren zu unserer Redaktion. Zu finanziellen Details des Umbaus äußern sich weder die Krankenkasse noch CBRE.

Der Aufwand im Auftrag der Allgemeinen Ortskrankenkasse ist aber nur ein Grund für die hohen Kosten des Sevens-Umbaus – die in Summe bei mehr als 50 Millionen Euro liegen. Ein Sprecher des Bauherrn CBRE sagt, die Umbauarbeiten in den Büro-Etagen drei bis sechs hätten „weitreichende Umplanungen erfordert“, um die unteren Etagen des Einkaufszentrums nicht zu stören. Oberbauleiter Jürgen Gräbedünkel spricht von einer „Operation am offenen Herzen“. Die sei aber nötig gewesen, um zu verhindern, dass die bestehenden Mieter verschwinden. So wurde die komplette Haustechnik, von Heizung über Lüftung, Elektronik und Sanitärbereiche, seit Beginn des Umbaus vor vier Jahren fast im gesamten Gebäude im laufenden Betrieb erneuert.

Ende April wird man im Eingangsbereich das Ergebnis endlich sehen, dann soll das gelbe Stahlgerüst abgebaut werden. Auch die Büroflächen oberhalb der AOK sind fast fertig, die Mietersuche läuft, heißt es von CBRE. Das finale Projekt ist die Fertigstellung des neuen Dachgeschosses in der sechsten Etage, dadurch entstehen 800 Quadratmeter mehr Mietfläche plus Terrasse.

Die noch freien Büros in den oberen Etagen vermieten und für die drei leeren Ladenflächen im Erdgeschoss neue Betreiber finden – das ist nun eine zentrale Aufgabe des CBRE-Centermanagements, dessen neuer Standort ebenfalls gerade im Sevens bezogen wurde. Über die jährliche Gesamtmiete definiert sich nämlich der Marktwert des gesamten Hauses. Der wird in einem Fonds-Dokument des Immobilieninvestors aus Herbst 2025 auf rund 170 Millionen Euro taxiert. Zu der Zeit hatte der Mietvertrag mit der AOK aber noch nicht begonnen – das Objekt wird intern mittlerweile also deutlich höher bewertet.